자녀에게 아파트를 증여할 때 '고소득자여야 가능하다'는 생각으로 선뜻 나서지 못하는 부모들이 많다. 증여세를 낼 현금이 그만큼 필요하다고 여겨지기 때문인 것으로 보인다. 자녀가 연간 수십억 원을 버는 고소득 직업이 아니라면, 세금 부담이 자녀에게 무거운 짐이 될 수 있다는 우려가 자리 잡아 있다.
하지만 최근 온라인 커뮤니티에서 이 통념을 깨는 방법들이 소개되고 있다. 부담부증여와 전세 활용이라는 두 가지 구조를 활용하면, 자녀가 반드시 고소득자일 필요가 없다는 주장이 나온다. 한 게시글에서는 "부담부증여나 증여 후 아파트를 바로 전세로 놓는 방법이 있다"며, 이 방법들이 "증여세를 크게 줄여준다"고 설명한 것으로 전해진다.
부담부증여는 채무를 함께 물리는 형태의 증여를 뜻한다. 예를 들어 아파트에 붙어 있는 전세 보증금이나 은행 담보 대출이 있다면, 자녀가 이를 대신 지기로 합의하고 아파트를 받는 것으로 보인다. 이 방식의 핵심은 과세표준 계산에 있다고 설명된다. 일반적인 증여라면 아파트의 현재 시가 전체에 증여세가 붙지만, 부담부증여는 아파트 가격에서 그 채무들을 뺀 금액만 증여재산으로 계산하는 것으로 알려져 있다.
구체적 예를 들어보자. 아파트 가격이 10억 원이고 전세 보증금이 3억 원이라면, 일반 증여는 10억 원 전체에 세금이 붙는다. 부담부증여는 7억 원(10억 − 3억)에만 증여세가 붙게 된다. 세금의 기초가 되는 금액 자체가 줄어드는 셈인 것으로 보인다. 물론 채무 인수라는 새로운 책임이 생기지만, 세금 관점에서는 표면적 증여액이 감소하는 효과를 보는 것으로 보인다.
전세 활용 방식도 비슷한 원리로 작동한다고 한다. 증여 이후 자녀가 아파트를 바로 전세로 놓는 경우를 말한다. 자녀는 전세 보증금을 한 덩어리로 받을 수 있고, 이를 증여세 납부에 충당할 수 있다. 증여세를 낼 현금이 자녀의 급여나 보너스 같은 다른 자산에 의존하지 않아도 되는 구조가 형성된다. 실제로 자녀가 집을 소유하는 것이 아니라 임대용으로 활용하면서도, 증여세는 현금 흐름으로 해결할 수 있는 구조라는 점이 강점인 것으로 보인다.
두 방법의 공통점은 '집값 전체에 세금이 붙지 않도록 과세표준을 낮춘다'는 것으로 보인다. 집값과 전세금(또는 채무)의 차액에만 증여세가 발생한다고 할 수 있다. 이렇게 되면 증여세 부담이 현저히 줄어들고, 자녀가 별도의 고소득 자산 없이도 세금을 낼 수 있는 여건이 만들어진다.
다만 놓치기 쉬운 부분이 있다. 부담부증여에서 자녀가 인수한 채무는 증여세의 과세표준에서 빠지지만, 다른 세목의 대상이 될 수 있다는 점인 것으로 보인다. 특히 채무 인수분은 향후 아파트를 양도할 때 양도소득세 계산에 영향을 미칠 수 있다고 알려져 있다. 증여세만 줄어들었다고 생각했다가, 나중에 팔 때 양도소득세 부담이 예상보다 크게 나올 수 있는 셈인 것으로 보인다. 하나의 세목만 생각하고 다른 세목의 부담을 놓치지 않으려면, 세무 전문가 상담이 권고된다는 의견이 나온다.
📌 원문 발췌
특히 부담부증여라면 집값에서 전세금뺀 금액에 관해서만 과세되어 증여세가 크게 주는 효과가 있다고하네요.
원본 출처: 클리앙 모두의공원