집주인이 매수자에게 직접 돈을 빌려주고 집을 파는 거래가 있다. 이를 셀러 파이낸싱(seller financing)이라 부르는데, 일반인에게는 거의 생소한 거래 방식인 것으로 보인다. 공개된 익명 커뮤니티 글쓴이의 경험담에 따르면, 이 거래는 법적으로는 "불법이 아니"라는 점에서 시작한다.
그렇다면 왜 "나도 그렇게 집을 사고 싶다"는 반응도 나올까? 그 이유는 거래의 현실적 조건을 들여다보면 분명해진다.
집주인이 돈을 빌려주려면, 먼저 그만큼의 현금 여유가 있어야 한다. 단순히 은행 통장에 돈이 남는 것이 아니라, "최소 3개월에서 12개월간 억대 수준의 현금이 없어도 생활에 지장이 없는 자산 규모"를 갖춰야 한다는 지적이 나온다. 매수자 쪽도 마찬가지다. 일부만 현금으로 준비하고 나머지를 집주인에게 빌린다면, 그마저도 본인의 자산 상황이 어느 정도 여유 있어야 한다는 뜻인 것으로 보인다.
더 중요한 것은 양측의 신뢰 관계다. 한 익명 게시판의 댓글에 따르면 "양측 신뢰관계가 돈독할 경우에만 가능하다"고 한다. 왜냐하면 집주인과 매수자 모두 상대방의 소득, 자산, 현금 운용 상황을 어느 정도는 알고 있어야만 거래를 진행할 수 있기 때문인 것으로 보인다. 모르는 사이의 거래는 원칙적으로 성립하기 어렵다.
이 모든 조건이 갖춰진다 해도, 막상 거래를 진행하려면 세무사와 변호사가 함께 들어가야 한다. 양도소득세와 증여세라는 세무 문제가 얽혀 있기 때문인 것으로 보인다. 집주인이 돈을 빌려준다고 해서 단순한 금전거래로만 처리할 수 없다. 집 소유권 이전과 관련된 권리가 포함되기 때문인 것으로 보인다. 이 때문에 거래 비용이 눈에 띄게 증가한다.
그러다 보니 현실에서는 "온갖 조건을 다 충족해도 보통 5억 이상의 거래는 진행하지 않는다"는 평가가 나온다. 돈을 못 받을 위험을 감수하면서까지 이런 복잡한 거래를 할 실익이 없다는 판단인 것으로 보인다. 차라리 다른 매수인을 찾는 편이 낫다는 계산이 우선한다.
실제로 고액 거래의 사례도 있다. 80억 원대 아파트에 19억 원의 근저당권이 설정된 상태에서 전혀 모르는 사이의 거래가 진행되자, 서울시가 거래 서류를 "수상하다"며 상세히 검토한 적이 있다. 경제 기자와 일부 부동산 교수는 이런 형태의 거래를 "사금융"의 변형으로 보는 입장도 있다. 금액이 크고 양측이 전혀 모르는 사이일수록 당국의 주목 대상이 되기 쉬우니 말인 것으로 보인다.
결국, 법적으로 불법이 아니라는 것과 현실에서 가능하다는 것은 별개의 문제다. 자산 규모, 신뢰 관계, 세무 문제까지 모두 갖춰야 성립하는 극히 제한적인 거래일 수밖에 없다는 뜻인 것으로 보인다.
📌 원문 발췌
양측 신뢰관계가 돈독할 경우에만 가능함 왜냐면 소득 자산 현금운용 어느정도 사정을 알아야 그나마 거래해볼수있음
원본 출처: 더쿠 핫