대중들의 머릿속에는 "다주택자"라는 단어만 나와도 서울의 강남 아파트 여러 채를 쥔 자산가의 이미지가 떠오른다. 부동산 규제의 최우선 타깃으로 꼽혀온 이들은 투기 수요의 상징처럼 다루어져 왔다. 그런데 한 익명 온라인 커뮤니티에서 공개된 통계 분석을 보면 현실은 사뭇 다르다.
2024년 기준 전국의 2주택자는 약 191만 명으로 파악된다고 한다. 그 보유 형태를 들여다보면 놀라운 점들이 드러난다. 정책 입안자들이 주로 문제 삼는 '서울 아파트 2채 보유'는 전체 2주택자의 3.78%에 그친다고 분석된다. 이에 반해 두 채 모두 지방에 있는 사람이 약 50.5%(약 96만 5천명)에 해당한다는 의미다. 절반을 넘는 규제 대상이 지방 부동산만 소유하고 있다는 뜻인 것으로 보인다.
나머지는 어떻게 분포할까. 지방 아파트만 2채 가진 경우가 약 18.96%(약 36만 2천명), 지방 아파트와 지방의 비아파트를 한 채씩 보유한 경우가 약 18.66%(약 35만 6천명), 지방 비아파트만 2채 가진 경우가 약 12.90%(약 24만 6천명)으로 조사됐다고 한다. 이를 종합하면 2주택자 중 서울 아파트가 포함된 경우는 약 20% 내외에 불과하고, 80% 이상이 지방 부동산이거나 비아파트를 주로 보유하고 있다는 점이 드러난다.
결국 2주택자 중 지방 지역이나 비아파트가 대다수를 차지한다는 점이 눈에 띈다. 이들이 '서울 주택 시장 투기'나 '주택 공급 부족'과 직접 연결되기 어렵다는 관찰도 가능하다. 지방 소도시의 주택이나 토지는 서울 시장의 투기와는 별개의 로직에서 움직인다. 규제의 명분이 되는 "투기적 다주택 보유"라는 이미지가 실제 다주택자 구성의 극소수라는 점을 시사한다.
여기서 흥미로운 질문이 제기된다. 이러한 데이터를 검증하지 않은 채 강화되는 다주택자 규제, 특히 취득세나 양도세 중과가 얼마나 목표를 달성할 수 있을까 하는 부분인 것으로 보인다. 절반의 규제 대상이 지방에 있다는 점을 고려하면, 정책이 실제로 겨냥하는 지점과 규제가 미치는 영향 사이에 상당한 어긋남이 있을 수 있다는 의미다.
서울의 주택 공급과 가격 안정을 명목으로 하는 정책이라면, 지방의 비아파트 부동산까지 같은 강도의 규제를 적용한 것이 최적의 설계일 수 있을까. 오히려 규제의 파급 효과가 의도와 다른 곳에서 드러날 수 있다는 지적이 있다. 지방 지역 아파트 가격 추락이나 소급 적용 시의 역효과 같은 우려들이 제기되는 중인 것으로 보인다.
다주택자 규제는 투기 수요 억제라는 목표를 내세웠지만, 그 목표가 실제 규제 대상의 구성과 맞닿아 있는지는 별개의 문제로 보인다. 데이터에 기반하지 않은 정책 설계는 의도와 다른 곳에서 실제 효과를 낳기 쉽다. 통계가 보여주는 것은, 규제의 실질적 수혜자와 피해자가 정책 입안 시점의 이미지와 상당히 다를 수 있다는 점인 것으로 보인다.
📌 원문 발췌
다주택자라고 해서 서울 아파트 여러 채를 가진 자산가로만 보는 통념과 '통계'는 달랐습니다. 서울 아파트만 2채 가진 사람은 전체 2주택자의 3.78%에 그쳤습니다. 2주택자의 절반은 보유한 두 채가 모두 지방에 있는 것으로 조사됐습니다.
원본 출처: 클리앙 모두의공원