다주택자 규제가 시행되면서 일련의 연쇄 반응이 시장에 일어나고 있다는 분석이 나온다. 정책의 출발점은 선의였다. 여러 채의 주택을 보유한 투자자들을 제한함으로써 주택 공급을 늘리고, 결과적으로 전세 시장을 안정화시키려는 의도였다. 그런데 실제 시장이 움직이는 방식은 정책 입안자들의 예상과 멀어지고 있다는 목소리가 커지고 있다.
규제의 직접적 효과는 분명히 나타났다. 다주택자들이 보유 주택을 매물로 내놓기 시작한 것으로 보인다. 하지만 여기서부터 엇박자가 시작됐다는 지적이 나온다. 매도에 나선 주택들이 상당수 전세가 아닌 매매 시장으로 흘러들어갔다는 분석인 것으로 보인다. 결과적으로 정책이 노린 전세 공급 확대가 제대로 이루어지지 않았다는 평가다.
임대차 시장의 구조를 보면 이 현상이 왜 일어나는지 이해할 수 있다. 공급이 급격히 줄어들면, 남은 매물에 수요가 모두 집중된다. 구매자 입장에서는 선택 오션이 사라지고, 판매자는 가격 결정권을 강하게 가지게 된다. 이 과정에서 가격 상승 속도는 평상시보다 훨씬 가파르게 나타나는 것이 일반적인 것으로 보인다.
한 누리꾼의 체험담에 따르면 현지 상황이 이론과 일치한다고 한다. 동네 전세 매물이 거의 실종되었고, 남은 집들의 전세가격이 급등했다는 내용인 것으로 보인다. 매물이 없어서 월세로 전환하는 사례도 늘어나고 있고, 전세를 구하려던 사람들이 매매 시장으로 눈을 돌리게 되는 악순환이 반복되고 있다는 지적인 것으로 보인다.
여기에 더한 문제가 있다. 높아진 전세가는 매매가를 끌어올리는 역할을 한다는 분석인 것으로 보인다. 전세가가 매매가와 역전되는 현상이 이미 여러 지역에서 관찰되고 있다는 보도도 나온다. 이는 갭투자의 수익성을 다시 높이는 효과를 낳는다. 전세가와 매매가의 격차가 줄어들수록, 갭투자로 얻을 수 있는 이익이 작아지는 것이 정상인데, 전세가가 역으로 올라가면서 투자 매력도가 부활했다는 평가다. 이렇게 되면 또 다른 투자자들이 유입될 가능성이 높아지고, 결과적으로 매매가를 더욱 끌어올리는 이중 효과가 나타날 수 있다는 구조다.
정부는 이 상황 속에서 대출 규제 정책을 추가로 발표한 것으로 전해진다. 차입을 통한 무리한 구매를 억제하려는 취지였을 것으로 보인다. 그런데 현장에서는 모순을 지적한다. 서민 실수요자들은 규제 때문에 대출을 받을 수 없게 되었는데, 시장의 열기는 식지 않는다는 것으로 보인다. 오히려 자금 여유가 있는 투자자와 현금 많은 매매인들만 시장에 남게 되어, 중산층 이하의 실수요 가구들이 진입 장벽을 느낀다는 의견이 나오고 있다.
정부는 가까운 시일 내에 부동산 대토론회를 개최한다고 밝혔다. 전문가들과 이해관계자들이 한자리에 모여 근본적인 대책을 논의하겠다는 취지다. 하지만 현장의 분위기는 낙관적이지 않다는 평가가 우세하다. 이미 시장이 뜨겁게 달아올라 손을 대기 어려운 상태라는 진단인 것으로 보인다. 새로운 대책이 나온다 해도 즉각적인 효과를 기대하기 어렵다는 지적도 있다. 정부가 이 상황의 심각성을 제대로 이해하고 있는지, 시장의 현실과 괴리가 없는지에 대한 의구심도 제기되고 있다. 시장의 급변하는 현실을 반영하려면 빠른 실행 속도가 필수라는 목소리가 크다.
📌 원문 발췌
다주택자 규제로 인해 상당수의 다주택자들이 매도에 나섰고, 이는 당연히 전세 공급 감소로 이어졌고, 당연히 전세가 폭등으로 이어지고 있어요. 저희 동네도 전세가격이 폭등했을뿐만 아니라 매물 자체도 거의 실종된 상태에요.
원본 출처: 클리앙 모두의공원