최근 정부 고위층에서 전세 제도 폐지 가능성을 언급하면서, 한국 주거 시장의 구조적 위기가 수면 위로 떠오르고 있다. 전세는 단순한 임대 형태를 넘어, 무주택 세입자의 자산 방어 수단이자 자산 형성의 첫 발판으로 기능해온 제도다. 정책 당국자들이 이 제도를 '정상화 과정에서 사라질 제도'로 평가하는 가운데, 정작 당사자인 세입자들은 어떤 현실에 직면하게 될까?

월세 전환 시나리오: 월 267만원의 충격

데이터로 시뮬레이션해보면 상황이 극적으로 변한다. *** 평균 아파트 전세가격(6억 8천만원)을 기준으로 계산할 경우, 이 전세가 전액 월세로 전환될 경우 월세는 약 267만원에 달하는 것으로 나타난다. 부동산 업계의 전월세전환율(4.71%)을 적용한 수치다.

이 숫자의 의미를 되짚어보자. 267만원은 2026년 기준 1인 가구 중위소득 256만원을 이미 초과한 수치다. 2인 가구 중위소득 420만원의 64%, 4인 가구 중위소득 649만원의 41%에 해당하는 규모다. 다시 말해 월세로 전환된 주택에 사는 것 자체가 저소득층에게는 통계적으로 불가능한 수준이라는 지적인 것으로 보인다. 전세 제도 하에서 세입자들이 얼마나 낮은 주거비로 생활해왔는지를 역으로 드러낸다.

대안 1: 보증금 일부 유지하는 반전세

물론 보증금을 일부 유지하는 방식도 있다. 보증금을 2억원으로 낮춘 후 나머지 4억 8천만원을 월세로 전환하면(반전세 구조) 월 부담은 약 188만원으로 내려간다. 하지만 여전히 가처분소득 대비 높은 수준인 것으로 보인다. 267만원 대비 약 71% 수준으로 감소했지만, 그것도 중위소득 근처를 맴도는 상황이라는 분석이 나온다.

대안 2: 매매 전환—더 큰 자본의 벽

보증금과 월세 중간 어딘가를 택하기보다, 아예 집을 사는 선택지는 어떨까? 현재 전세가로 역산한 이 주택의 매매가는 약 13억 500만원으로 추정된다. 주택담보대출(LTV) 40%를 적용해도 자기자본 7억 8천 300만원이 필요하다는 계산인 것으로 보인다.

여기서 현실의 벽이 높아진다. 현재 세입자의 자기자금은 얼마나 될까? 전세보증금의 70%를 대출로 충당하는 평범한 상황이라면, 실제 자기자금은 2억 400만원 수준인 것으로 보인다. 부족한 자금은 5억 7천 900만원에 달한다. 이는 일반 임차인이 추가로 마련해야 할 현금으로, 단순한 '자산 형성 경로'를 넘어서는 기본 생존 문제가 되는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다. 결국 매매 전환도 세입자에게는 현실적으로 닫힌 대안이 된다.

지역별 파급 효과: 문제는 북부 지역이 더 심하다

흥미로운 부분은 이 위기가 지역에 따라 판이하게 나타날 수 있다는 점인 것으로 보인다. *** 내에서도 남부 지역은 전세가율이 낮아, 전셋값 상승이 곧바로 매매가격 상승으로 이어지지 않는다. 하지만 북부 지역은 사정이 다르다. 전세가율이 60%를 웃돌아, 전셋값과 매매가격 간 격차가 상대적으로 작기 때문인 것으로 보인다.

이런 지역에서는 전세 불안이 발생하면 세입자가 '차라리 집을 사자'라는 심리로 급하게 매매 시장으로 몰릴 가능성이 크다고 우려되고 있다. 부동산 시장 혼란이 저가 주택부터 먼저 시작될 수 있다는 지적인 것으로 보인다.

에디터 정리: 막힌 퇴로, 제도 개편 전 풀어야 할 것

전문가들은 전세 제도가 분명 여러 부작용(전세사기, 갭투자, 보증금 반환 위험)을 안고 있다는 점에는 동의한다고 지적되고 있다. 정부가 제도 개편 필요성을 언급하는 이유도 여기에 있다는 분석인 것으로 보인다. 다만 간과할 수 없는 다른 측면이 있다는 지적이 제기되고 있다. 전세는 월세보다 세입자의 주거비를 방어해주는 역할을 해온 구조라는 것으로 보인다.

전세가 축소되면 세입자는 고액 월세를 부담하거나, 부족한 자금을 마련해 억지로 자가를 사야 하는 상황에 놓일 수 있다. 월세 267만원과 추가 자금 5억 7천 900만원 사이에서 길을 잃게 되는 것으로 보인다. 이는 단순한 경제 문제가 아니라, 저소득층의 기본적 주거권 문제와도 맞닿아 있다는 지적인 것으로 보인다. 제도 개편의 필요성을 인정하더라도, 그 과정에서 세입자의 주거 불안을 어떻게 최소화할지를 먼저 답해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

📌 원문 발췌

***부동산원의 올해 4월 *** 아파트 전월세전환율 4.71%를 적용하면 보증금 없이 전세금 전액을 월세로 전환할 경우 월세는 약 267만원이다.

원본 출처: 더쿠 핫