이번 부동산 세제 개편이 전월세 시장에 어떤 충격을 줄지를 추적해보면, 꽤 복잡한 도미노가 예상되는 상황이라는 분석이 나온다.
세제 개편의 핵심은 두 가지다. 하나는 실거주 요건을 강화한다는 것이고, 다른 하나는 2028년 이후 장기보유특별공제(장특공)를 축소하고 양도세 면제 기준을 더 엄격히 한다는 점인 것으로 보인다. 겉으로는 주택 소유자를 규제하는 것처럼 보이지만, 실제로는 임차인 입장에서 보면 훨씬 더 복잡한 결과를 초래할 수 있다는 것으로 보인다.
상급지 집주인들의 입장에서 보자. 다수가 노년층이고, 수십 년을 보유해온 재건축 지역 집들이 많다. 단기적으로는 2028년 이전에 팔아치우려는 물량이 쏟아져 나올 가능성이 크다. 하지만 2028년 이후 상황은 전혀 다르다. 양도세와 상속세를 함께 내는 것보다 상속세만 한 번에 내는 쪽이 세금 부담이 훨씬 가벼워지기 때문에, 오히려 상속이나 증여로 넘기는 선택이 현실화될 수 있다는 것으로 보인다. 즉, 단기적 매물 증가는 2028년을 기점으로 급격히 수그러들 가능성이 높다.
더 중요한 건 실거주 요건의 강화다. 상급지는 단순히 투자 목적이 아닌 '실거주하지 않는 주택'에 대해 보유세가 크게 올라갈 것으로 예정되어 있다. 이는 집주인들에게 임대 사업을 유지하기 어렵게 만든다. 결국 상급지의 임대 매물 수급이 빠르게 줄어들 가능성이 크다는 의미다.
임대 공급이 줄어들면, 당연히 전월세 가격이 오를 것으로 전망된다. 상급지의 전월세가 크게 올라갈 수 있다는 시나리오가 현실화되면, 기존에 상급지에서 사던 세입자들은 어디로 갈까. 상당수가 '중급지'로 내려간다. 생활권을 어느 정도는 유지할 수 있으면서도 전월세 부담을 줄일 수 있기 때문인 것으로 보인다.
하지만 그 과정에서 일어나는 일이 예상과 다르다는 게 핵심인 것으로 보인다. 중급지로 내려간 상급지 세입자들과 기존에 중급지에 살던 세입자들이 겹치면서, 중급지의 임대 수요가 갑자기 몰린다. 그렇다면 그 다음은 중급지 세입자들이 '하급지'로 내려갈까. 논리적으로는 그럴 것 같지만, 현실은 다르다. 상급지에서 중급지로 내려가는 것은 생활권을 크게 해치지 않지만, 중급지에서 하급지로 간다는 것은 직장 출퇴근 거리, 아이 학교, 병원, 장보기 등 생활의 거의 모든 부분을 새로 짜야 한다는 뜻인 것으로 보인다. 그 비용과 불편함이 임대료 절감 이상이라면, 선뜻 내려가기 어렵다는 얘기다.
결국 수도권 중급지에 '위'에서 밀려내려온 수요와 '현재' 중급지에 사는 기존 수요가 겹친다. 한편 실거주 우대 정책으로 인해 임대 공급은 계속 줄어들 것으로 보인다. 게다가 수도권 신규 입주 물량이 이미 크게 줄어든 상황인 것으로 보인다. 공급의 완충재가 사라진 것으로 보인다.
한 온라인 커뮤니티 글쓴이는 이 상황을 "각자도생"이라고 표현한 것으로 전해진다. 정책 의도와는 다르게, 세입자층 사이의 생존 경쟁이 심화되고, 특히 중급지 세입자 부담이 급증할 수 있다는 취지로 보인다.
📌 원문 발췌
결국 중급지 전월세로 상급지에서 밀려내려온 수요+기존수요가 더해져 임대수요가 몰릴 가능성이 큼.
원본 출처: 클리앙 모두의공원