"정부가 나서면 되지 않을까"라는 기대는 매번 무너진다. 규제책이 나오고, 대출 조건이 강화되고, 양도세가 올라간다. 하지만 집값은 계속 오른다. 한 온라인 커뮤니티 글에서는 이 반복되는 실패의 근본 원인을 다르게 본다. 정부 탓이 아니라, 구매자들 자신의 심리 구조에 있다는 주장인 것으로 보인다.
특히 눈에 띄는 것은, 대부분의 주택 구매가 '얼마나 오를 것인가'라는 기대에 의해 움직인다는 점인 것으로 보인다. 실제로 집에 살기 위해 돈을 쓰기보다는, 몇 년 후 가치가 높아졌을 때 팔아서 더 비싼 곳으로 이동하는 것을 이미 마음속으로 계획하고 있다는 것으로 보인다. 이렇게 되면 정부가 아무리 '이제 집값이 올라갈 리 없다'고 공언해도, 개별 구매자들의 "괜찮아, 어차피 올라갈 거야"라는 믿음을 꺾을 수 없다는 분석인 것으로 보인다.
그렇다면 과연 누가 투기를 하는 걸까. 전세계적으로 보면, 투기는 보통 소수의 재테크 관심층이나 자산가들이 한다고 생각하기 쉽다. 하지만 현재의 한국 부동산 시장에서는 이 구분이 거의 의미가 없어 보인다. 일반 직장인이 대출을 받아 집을 살 때도, 그것이 '20년, 30년 동안 갚을 첫 집'인지 아니면 '5년쯤 후 팔아 넘길 뿐'인지 명확하지 않다. 어느 경우든 마음 한구석은 "나중에 오르겠지"라는 기대를 품은 채로 계약서에 사인한다는 것으로 보인다.
여기서 무서운 부분이 나타난다. 만약 이 기대가 실현된다면 어떻게 될까. 실제로 집값이 올라가고, 누군가 수백만 원대의 시세 차익을 본다면, 나머지 사람들의 "어차피 올라갈 거"라는 믿음은 더 강해진다. 과거의 상승 기록이 미래의 상승을 '증명'하는 것처럼 느껴진다. 다음 구매자는 더 높은 가격에 더 큰 규모의 대출을 감수한다. 결과적으로 집값은 더 오르고, 기대는 더 강해지고, 새로운 구매자의 진입도 가속화된다. 한 글쓴이가 "무지성 거래"라고 표현한 것은, 아마 이 자기강화 구조를 염두에 둔 것으로 보인다.
역사를 보면 이런 패턴이 처음은 아니다. 1980년대 일본의 버블경제도 비슷한 심리에서 시작됐다고 한 누리꾼이 지적한 것으로 전해진다. 초반에는 경제 성장으로 실제 주택 수요도 늘어났고, 금리도 낮았다. 하지만 중반을 넘어서면서 점점 '실제로 살 집'이 아닌 '팔아서 돈 벌 자산'으로만 취급되기 시작한 것으로 전해진다. 결국 자산 가격이 실수요와 완전히 분리되어, 오직 "다음 사람은 더 높은 가격을 낼 것으로 보인다"라는 믿음만으로 거래가 이루어졌다는 분석인 것으로 보인다.
정부가 하는 모든 노력이 시장 참여자들의 집단적 심리를 꺾을 때까지는 효과가 제한적일 수밖에 없다는 논리도 나온다. 규제책이 강할수록 "정부가 잡으려는 걸 봐, 앞으로 더 오를 테다"라는 심리로 작용할 수도 있다는 의견인 것으로 보인다. 누가 매달 수백만 원씩 담보대출을 감수하면서 집을 사는가. 누가 "2년만 기다렸다 팔자"고 다짐하는가. 그것이 바로 구매자 개개인이고, 그들의 선택 하나하나가 시장의 흐름을 만든다는 점을 빼놓을 수 없다는 지적이 나오고 있다.
📌 원문 발췌
결국 집값은 한국인들의 맹목적인 집값 우상향 확증편향에 갇혀 무지성 거래에 의한 것 인데요. 지금 어느 누가 집 사고 담보대출로 한달에 수백만원씩 20년, 30년 만기까지 상환할 생각을 하나요?
원본 출처: 클리앙 모두의공원