인천에서 25평 아파트의 가격이 7억대에 도달했다는 소식이 나온다. 한 온라인 커뮤니티 글쓴이는 이러한 가격 급등의 핵심 문제를 단순히 '비싸다'는 감정이 아니라, 구조적 모순으로 지적한 것으로 전해진다. 주택이 설계된 사용 수명과 시장에서 책정되는 가격 사이의 불일치라는 관찰인 것으로 보인다.

현대의 아파트는 통상 사용 연한을 30년에서 40년으로 설계한다. 건축 기준과 구조 안정성을 고려한 설정인데, 이것은 기술적 안전만을 보장할 뿐인 것으로 보인다. 실제 시장에서 이 30년이라는 기간이 얼마나 가치를 유지하는가는 별개의 문제다.

구매자들 사이에 널리 퍼진 마인드가 있다면 '30년 내에 팔면 되지 않나'라는 생각인 것으로 보인다. 전재산과 수억 원대의 대출금을 합쳐 아파트를 구매하는 이들은, 수명이 다하기 전에 다른 이에게 넘기면 손실을 피할 수 있다는 심리로 진입한다는 지적인 것으로 보인다. 하지만 이것이 함정인 것으로 보인다. 노후화는 물리적 시간뿐 아니라 시장 심리로도 진행되기 때문인 것으로 보인다. 건축 후 15년만 지나도 '낡은 단지'라는 낙인이 붙고, 그 순간부터 가격 하락 압력이 작동한다.

현대의 대규모 주택 단지들은 공급 효율을 높이기 위해 높은 용적률로 설계된다. 좁은 부지에 최대한 많은 세대를 밀어넣는 구조인데, 이것은 추후 재건축 시 심각한 문제가 된다. 부지 면적 대비 세대 수가 많으면, 재건축 비용이 증가하면서도 수익성은 떨어지는 현상이 생기기 때문인 것으로 보인다. 결국 노후 단지가 되었을 때 재건축 추진 동력 자체가 약해진다는 의미다.

그럼에도 시장에서는 '땅값'이라는 단 하나의 논리로 높은 가격을 정당화해 왔다. 마치 땅 자체가 영구적 가치를 지닌 것처럼, 그 위의 건물 수명과 무관하게 가격을 유지한다는 논리인 것으로 보인다. 결과적으로 구매자는 30년 수명의 상품에 그보다 훨씬 높은 가격을 치르면서, 시간 경과에 따른 노후화 리스크를 전부 떠안게 되는 구조다.

거시적 차원에서 보면 더욱 심각한 문제가 드러난다는 지적인 것으로 보인다. 근로자의 연간 급여 상승률은 완만하지만, 주택 가격은 매년 기하급수적으로 뛰어오르고 있다고 한다. 이 격차가 지속되면 실제 주거 필요를 가진 일반인들은 점점 시장에서 밀려날 수밖에 없다는 우려가 나온다. 이미 지난 20년간 신규 구매자의 진입가격이 2배 이상 벌어져 있는 현실인 것으로 보인다.

주택 가격을 논할 때 흔히 '비싼가·싼가' 같은 감정적 평가에 빠진다. 하지만 진짜 물어야 할 질문은 다르다는 지적인 것으로 보인다. 30년 수명의 상품이 7억 원의 가치를 정당히 가지는가? 높은 용적률로 지어진 단지가 노후화 이후 재건축될 가능성은 얼마나 현실적인가? 급여 상승 속도와 맞지 않는 가격 급등이 실수요자의 배제로 이어지지는 않는가? 이런 구조적 질문들이 함께 고려되지 않은 채, 오직 '땅값'과 '떨어지지 않을 것이라는 심리'에만 의존한 구매가 이루어지는 것은 아닐까 하는 지적이 제기되고 있다.

📌 원문 발췌

전재산 다때려붓고 대출 받아 사는데 수명이 말도안되게 짧으니까요. 땅값이라는 핑계로 비싸게 팔면서 30년뒤에 오래됬다고 가치하락하는거도 웃기고요. 급여는 찔끔오르는데 집값은 해마다 천정부지로 치솟으니.

원본 출처: 클리앙 모두의공원