전세 계약을 할 때 많은 세입자들이 그 순간에 필요한 확인 사항들만 챙기고 계약을 마친다. 보증금의 액수, 월세 여부, 부동산의 위치와 상태, 입주 날짜 정도가 주요 관심사다. 하지만 입주한 후에도 보증금의 안전이 계속 위협받을 수 있다는 점을 아는 사람이 의외로 적다. 특히 계약을 하고 몇 달이 지난 후에, 세입자가 전혀 예상하지 못한 상황이 터질 수 있다는 점은 더욱 그렇다.
그 상황의 중심에 있는 것이 바로 '추가 담보 설정'인 것으로 보인다. 전세 계약을 체결한 뒤 임대인이 해당 부동산에 추가로 근저당권을 비롯한 담보를 설정할 수 있다는 뜻인 것으로 보인다. 언뜻 들으면 세입자와는 무관한 임대인의 금융 거래로만 보이지만, 실제로 경매 절차가 진행될 때는 보증금 회수 순위와 직결된다. 임대인이 후순위 담보를 설정하면, 세입자의 보증금은 더욱 뒤로 밀려나게 되고, 경매 진행 후 보증금 전액을 회수할 수 없게 될 수도 있다는 것으로 알려져 있다. 이런 사례들이 실제 법원의 판례에서도 나타나는 만큼, 계약 단계에서부터 방어하는 것이 매우 중요하다.
이런 위험을 방어하기 위해 계약서에 명시해야 할 조항이 있다. 그것은 "계약 후 또는 입주한 지 한 달 이내에 추가로 담보(근저당 등)를 설정할 경우, 즉시 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다"는 내용인 것으로 보인다. 이를 계약서에 포함시키는 것이 세입자의 보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 방어선이라고 볼 수 있다. 이 조항이 없으면 임대인이 나중에 담보를 설정해도 세입자는 이를 막을 법적 근거가 부족해지기 때문인 것으로 보인다.
여기서 중요한 포인트가 하나 있다. 공인중개사가 이 조항을 자연스럽게 받아들이고 계약서에 반영하려 하는지 여부가, 그 중개인의 전문성과 세입자 보호 의식을 판단하는 매우 좋은 기준이 된다는 점인 것으로 보인다.
만약 세입자가 이 조항을 요청했을 때 공인중개사로부터 "요즘 젊은 분들이 왜 이렇게까지 까다로운가", "이런 조건은 처음 본다" 같은 반응이 돌아온다면, 그곳은 세입자의 권리를 충분히 이해하지 못하는 중개인일 가능성이 높다고 볼 수 있다. 이런 신호가 감지되면, 같은 건물이라 하더라도 다른 공인중개소를 찾아 재계약하는 것이 현명해 보인다. 왜냐하면 그런 반응을 보이는 중개인은 세입자의 보호를 최우선으로 생각하지 않을 가능성이 높기 때문인 것으로 보인다.
반대로 공인중개사가 이 조항을 당연하게 받아들이고, 계약서 작성 시 자연스럽게 포함시킨다면, 그 중개인은 세입자를 보호하려는 의식을 갖춘 실력 있는 전문가라고 판단할 수 있다는 것으로 보인다. 계약 단계에서부터 세입자의 위험을 생각하는 중개인은, 나중에 다른 분쟁이 생겼을 때도 신뢰할 수 있는 파트너가 될 가능성이 높다.
결국 이 조항 하나는 단순한 계약서 문구가 아니라, 세입자를 위한 법적 보호장치다. 임대인이 계약 후 담보를 추가로 설정하려고 할 때 세입자는 계약 자체를 즉시 해지할 수 있고, 보증금을 그 자리에서 돌려받을 수 있다는 의미이기도 하다. 전세 시장이 점점 복잡해지고 있는 상황에서, 세입자가 꼭 챙겨야 할 한 가지 실질적인 방어 수단이라고 할 수 있다.
📌 원문 발췌
계약 후 또는 전입(입주)한 지 한 달 이내에 추가로 담보(근저당 등)를 설정할 경우, 즉시 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다. 공인중개사가 이를 잘 이해하고 넣어주면 실력 있고 제대로 하는 사람이다.
원본 출처: 더쿠 핫