한국의 부동산 규제 정책은 역사적으로 외환위기 이후부터 '실수요자 보호'를 핵심 명분으로 설계되어 왔다는 분석이 지배적인 것으로 보인다. 그런데 정권이 교체될 때마다 정책 방향이 전면적으로 뒤집혀 왔다는 점이 흥미롭다. 강한 규제도, 약한 규제도 원하는 효과를 내지 못했다는 평가가 있는데, 이를 보면 문제가 규제의 '강도'에 있기보다는 '방향'에 있을 수 있다는 지적이 나온다.
한국 부동산 정책의 핵심 역설로 지적되는 것은, 실수요자를 보호하려는 의도가 정반대의 결과를 초래할 수 있다는 분석인 것으로 보인다. 실제 거주를 위해 주택을 구매하는 사람들에게 세제 혜택을 주고, 투자 목적의 비거주자에게 불이익을 부과하면 어떤 일이 발생할까? 투자만 목표였던 개인 임대인들도 '실거주 신분'으로 전환되는 것이 이득이 되면서 본의 아니게 직접 거주해야 하는 상황이 생긴다는 논리다. 결과적으로 임대 공급이 감소하고, 실수요자들의 매수 심리가 더욱 고조되는 악순환이 시작된다고 보는 의견인 것으로 보인다.
취득세와 양도세의 구조도 비슷한 역설을 담고 있다는 지적이 나온다. 거래 때마다 부과되는 취득세는 개인들이 자주 사고팔지 못하게 억제한다는 지적이 제기된다. 장기 보유를 반강제하는 장치로 작동하면서 유동성이 떨어지고, 오히려 가격 변동성이 커진다는 분석인 것으로 보인다. 또한 거주 기간에 따라 양도세를 깎아주는 정책도 '실거주'로의 전환을 자극하는 효과를 낸다는 우려가 있다.
부동산 투자의 구조적 문제는 주식 시장과 비교했을 때 더욱 명확하게 드러난다는 분석인 것으로 보인다. 주식과 ETF는 소액 지분 투자가 가능하지만, 부동산은 한 채의 전체 가격을 지불해야만 소유가 가능하다는 차이가 있다. 이는 진입 장벽을 계속 높이는 악순환을 만든다는 분석이 제시된다. 가격이 오를수록 그 다음 투자자의 필요 자본금이 증가하고, 결국 "사다리를 걷어찬다"는 비판이 나오는 구조라는 분석인 것으로 보인다.
이런 맥락에서 일부에서는 부동산 리츠(REITs) 방식의 임대 공급을 대안으로 제시하고 있다. 해외에서는 주거용 부동산 리츠가 개인의 소액 지분 투자 접근성을 높이는 수단으로 활발히 운용되고 있다. 만약 일반 아파트를 리츠 상품으로 기구화하면, 개인은 소액으로 지분 투자가 가능하고, 기관 운용사가 임대 관리를 맡으면서 임차인도 안정적인 기관 임대차를 경험할 수 있다는 논리다.
결국 핵심은 '실수요 성역화' 자체를 재검토해야 한다는 제안인 것으로 보인다. 투자 목적의 부동산 소유를 악마화하기보다는, 개인이 지분 투자로도 참여할 수 있는 구조와 임대 공급자의 역할을 인정하는 방향으로 정책 기조를 바꿀 필요가 있다는 지적이 제기되고 있다. 강한 규제보다는 시장 구조 자체를 유연하게 재편하는 것이 더 효과적일 수 있다는 분석으로 보인다.
📌 원문 발췌
실수요자에게 혜택을 주면, 비거주자도 실거주를 하게 만듭니다. 정부 정책들이 역효과만 나고 있는 이유는 규제가 약해서 그런 게 아니라 방향이 반대 방향이라 그런 거
원본 출처: 클리앙 모두의공원