금리 인상이 부동산 가격을 내린다는 건 오랫동안 확인되어 온 시장의 기본 원리다. 대출금리가 올라가면 주택 구입 여력이 줄어들고, 수요 감소는 가격 하락으로 이어지곤 한다. 이 법칙을 벗어나는 경우는 거의 없었다. 경제학의 기초적인 법칙처럼 작동해 왔다는 뜻인 것으로 보인다.
그런데 지금 상황은 좀 다르다는 지적이 나온다. 한 온라인 커뮤니티 글쓴이는 "금리는 계속 올라가는데 왜 부동산은 올라가는가"라는 질문을 던졌다. 겉으로 보면 시장의 기본 법칙이 깨지는 듯한 현상처럼 보인다는 것으로 보인다.
글쓴이는 그 원인을 정책 포모 현상으로 본다. 정부가 특정 정책을 발표하면 무주택자들이 그 정책의 혜택을 놓치지 않으려는 심리로 시장에 몰려든다는 의미다. 포모(FOMO)는 '놓칠까봐 하는 두려움'을 뜻하는데, 정책 발표라는 신호가 단기 수요를 폭증시킨다는 것으로 보인다.
마치 한정판 상품 출시 때 줄을 서듯이, 정책 우대 기간이라는 타이밍에 거래를 몰아붙이는 심리가 만들어진다는 분석인 것으로 보인다. 실제 시장 수급이 개선된 게 아니라, 심리적 두려움이 구매 행동을 앞당긴 거라는 지적인 것으로 보인다. 이는 금리라는 객관적인 경제 여건과는 별개로, 정책이라는 신호에만 반응하는 시장 심리의 약점을 드러낸다.
그러나 이 웨이브는 오래가지 못한다고 글쓴이는 본다. 한 차례 정책 우대 기간이 지나가면 억눌렸던 수요가 흡수되고, 시장은 근본 변수인 금리 환경으로 되돌아갈 것이라는 전망인 것으로 보인다. 그러면 부동산은 자연스럽게 하강국면으로 전환할 수밖에 없다는 논리다. 정책이 만든 일시적 상승도 금리라는 현실 앞에서는 한계를 피할 수 없다는 것으로 보인다.
더 근본적인 문제는 정책의 역설성에 있다는 지적인 것으로 보인다. 무주택자를 돕기 위한 정책이 오히려 그들의 심리적 압박감을 높였다는 것으로 보인다. "지금 사지 못하면 기회를 놓친다"는 불안감이 확산되면서 과열 심리를 자극한다. 정책이 원했던 것은 시장 안정이었을지도 모르지만, 현실은 더 빠르게 거래하라는 심리적 압력으로 작용했다는 게 글쓴이의 주장인 것으로 보인다. 의도와 결과 사이의 거리가 얼마나 큰지를 보여주는 사례다.
이 압력의 충격파는 전월세 시장에까지 미친다고 본다. 무주택자들이 매매 시장으로 쏠리면서 임차 거래량이 줄어든다. 전월세 시장은 매매 시장의 급변에 가장 민감하게 반응하는 부분인 것으로 보인다. 한쪽에서 자금이 빠져나가면 다른 한쪽의 공급 부족이 심화되는 구조를 가진다. 무주택자를 위한 정책이 결국 임차인들에게 타격을 준다는 아이러니가 발생한다.
결국 정책이 의도한 것은 시장 안정화였을 수 있다. 하지만 현실에서 벌어진 일은 시장을 흔들었다는 것으로 보인다. 그리고 그 진동의 충격은 가장 취약한 임차인들에게 집중된다. 정책 포모라는 파도가 역으로 사다리를 내려 마련한 사람들을 덮치는 아이러니다. 어떤 정책도 부작용 없이 모두를 도울 수는 없다는 사실이, 이번 사례에서 더욱 명확해진다.
📌 원문 발췌
금리 올라가는 거에는 *** 부동산도 답 없습니다. 근데 지금은 왜 오르느냐? 오히려 정책 때문에 발생한 포모 현상 때문입니다.
원본 출처: 클리앙 모두의공원