도시 곳곳에서 심심찮게 마주치는 '장기 공실 상가'. 특히 역세권 위치라면 더욱 신경 쓰이는데, 상가 건물 하나가 2년이 넘는 기간 동안 비어있는 상황이 목격됐다는 이야기가 나왔다.
***역 부근의 코너 상가가 그 주인공인 것으로 보인다. 위치상 지하철 입구와 가깝고, 보행 동선상 프리미엄이 높을 법한 곳인데도, 리모델링이나 신규 입점 없이 그저 문이 닫혀만 있는 상태가 계속되고 있다는 것으로 보인다. 처음에는 새로운 사업자가 인수해 시설을 정비하려는 것이라 생각했지만, 2년이 지난 지금까지도 변화의 조짐이 보이지 않는다는 반응이 나온다.
그런데 표면 위로는 공실처럼 보이는 이 상황이, 실제로는 완전히 다른 시나리오의 일부일 수 있다는 관찰이 제기된다. 부동산 거래 정보 플랫폼에서 확인한 바에 따르면, 올해 3~4월쯤 누군가 이 지역의 코너 건물 대부분을 평당 2.5억 원대 수준으로 매수했다는 내용인 것으로 보인다. 건물 전체가 아니라 '블록 단위'로 토지를 사들이고 있는 모양이라는 지적인 것으로 보인다.
이는 흔히 말하는 디벨로퍼의 '블록 매집' 전략으로 해석되는데, 단일 필지를 매입해 상업 시설을 운영하려는 것이 아니라, 일정 규모 이상의 토지를 한 번에 확보한 뒤 신축 건물을 올리려는 장기적 계획을 암시한다는 평가다. 이 경우 기존 상가 건물은 일시적으로 공실이 될 수밖에 없다는 의미다.
다만 아직까지 매입에 성공하지 못한 부분도 있다는 것으로 전해진다. 우측에 입점해 있는 약국, 시계방, 은행이 차지하고 있는 건물이 그것으로 보인다. 이 건물마저 매입에 성공하면, 마침내 블록 전체가 하나의 소유 단위로 통합되는 상황이 될 것으로 보인다. 부동산 개발의 관점에서 보면, 이는 '마지막 퍼즐'에 해당한다는 평가가 나온다.
신축 계획이 확정되면, 그때가 되어서야 보행 환경 개선 문제가 본격적으로 논의될 것으로 예상된다. 지하철 출입구와 건물 사이의 거리가 워낙 좁아서, 현재 보행자들이 다니기에 불편한 상황이 지속되고 있기 때문인 것으로 보인다. 이러한 상황에서 신축 건물이 들어설 때 보행로 일부를 시(市)에 기부채납하는 방식의 협상이 이루어질 수 있다는 전망인 것으로 보인다. 서울의 도시정비 사업에서 흔히 볼 수 있는 '기부채납-용적률 인센티브' 구조라는 평가다. 기부채납으로 보행 공간을 확보하는 대신, 건설사가 허용할 수 있는 용적률을 올려주는 방식으로 보상하는 것으로 보인다. 역세권 위치이고 지하철 출입구 인접이라는 특성상, 보행 환경 개선 명목의 협상 여지가 충분할 수 있다는 의미다.
결국 이 모든 과정은 부동산 개발의 현실을 보여주는 사례라는 평가가 나온다. 단기간에 수익을 노리는 사업이 아니라, 수년간 토지를 보유하면서 금융 비용과 기회비용을 모두 감수해야 하는 고위험-고수익 구조라는 뜻인 것으로 보인다. 블록 매집 과정에서 한두 필지가 잠금 상태로 남아있으면, 전체 개발 계획은 무한정 연기될 수 있다는 지적도 나온다. 부동산 시장에서는 이를 '기다림의 게임'이라고도 부르는데, 결국 누가 더 오래 버티는지가 승패를 결정한다는 의미다.
📌 원문 발췌
25년 3~4월에 평당 2.5억 정도에 누군가 매수했더라고요. 코너 건물 대부분을 매수했는데 우측에 약국, 시계방, 은행 입점해 있는 건물만 매입을 아직 못한 것 같아요.
원본 출처: 클리앙 모두의공원