강원도 주택시장이 심각한 '좀비 현상'에 빠져 있다. 준공은 됐는데 팔리지 않는 악성 미분양이 전체 미분양의 절반에 가까워지고 있다는 뜻인 것으로 보인다.
국토교통부 통계에 따르면, 강원도의 빈집 규모는 상당하다. 아파트만 해도 5만4,768호, 단독주택 2만6,805호, 연립주택 5,941호 등이 누적돼 있다는 것으로 보인다. 이렇게 비어 있는 주택이 많다는 것 자체가 공급 과잉의 신호인데, 더 문제인 건 따로 있다.
준공 후 미분양, 일반 미분양과 다르다
악성 미분양이란 무엇인가. 일반적인 미분양은 분양가 책정이나 입지 조건 등의 이유로 수요자가 제한적인 물량을 뜻한다. 반면 악성 미분양은 준공이 완료된 후에도 수요자를 찾지 못한 물량인 것으로 보인다. 건설사가 이미 자금을 투입해 완공까지 마쳤음에도 팔지 못하고 있다는 의미다. 더 심각한 상황인 것으로 보인다.
이 상황이 얼마나 심각한지 통계가 말해준다. 지난해 8월부터 지금까지 계속해서 1,000세대를 넘기고 있다고 한다. 일시적 미분양이 아니라 '고착된 미분양'이 증가하고 있다는 뜻인 것으로 보인다. 수요 회복의 신호가 없는 상태에서 이렇게 준공 후 미분양이 쌓여간다는 건 시장의 구조적 문제를 나타낸다.
올해 5월 기준으로는 전달 대비 6% 증가한 1,275가구로 집계됐다. 더 충격적인 건 비중인 것으로 보인다. 전체 미분양 중 악성 미분양이 차지하는 비율이 44.1%에 달했다는 것으로 보인다. 거의 절반이 '준공 후에도 못 판' 물량이라는 뜻인 것으로 보인다. 정상적인 시장이라면 이 정도 비중은 나타나지 않는다.
왜 강원도는 더 심각한가
이 현상이 강원도에서 특히 심각한 이유는 지역 수요 기반의 한계 때문인 것으로 보인다. 수도권 대비 인구 유입이 제한적이고, 이미 공급된 주택 대비 수요가 한정적인 것으로 보인다. 전국적 부동산 경기 둔화 속에서 강원도의 수요 회복은 더욱 더디다.
게다가 악성 미분양이 많다는 것은 건설사가 이미 완공까지 마친 물건을 팔지 못하고 있다는 뜻인 것으로 보인다. 자금 회수 시간이 길어질수록 이자 부담은 늘어난다. 프로젝트파이낸싱(PF)으로 자금을 조달한 건설사라면 유동성 위기로 직결될 수 있다.
빈집과 악성 미분양, 악순환의 신호
빈집과 악성 미분양의 동시 급증은 지역 주택시장의 구조적 위기를 보여준다. 건설사 입장에서는 투입한 자금을 회수하지 못한 채 이자만 누적되고, 지역에는 유휴 부동산이 계속 쌓인다.
공급 과다가 지속되면서 이미 지은 집을 팔지 못하는데 건설은 계속된다면, 악순환이 더욱 심화될 수 있다는 평가가 있다. 강원도의 악성 미분양이 1년 이상 1,000세대를 넘기고 있다는 것은, 시장의 자율 조정만으로는 해소되지 않을 가능성을 시사한다. 공급 과잉이 해소되기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.
출처: 국토교통부 미분양 현황 통계 / 해당 수치를 인용한 클리앙 커뮤니티 게시물이 화제가 됐다.