한 온라인 커뮤니티 게시글에 올라온 사연인 것으로 보인다. 한 누리꾼이 가족 내 부동산 분쟁을 설명한 것으로 전해진다. 삼촌이 여러 건물을 소유했는데, 계약 기간이 끝난 세입자들로부터 보증금 반환 요청을 받았다고 한다. 그런데 그 건물들은 삼촌이 대출의 담보로 잡혔다는 것. 결국 건물들이 경매 절차로 넘어갔다고 한다.
글쓴이가 던진 질문은 단순한 것으로 전해진다. "이런 상황에서 집주인은 정말 보증금을 안 줘도 되는 걸까?"
법적으로는 그럴 수 없다는 게 답인 것으로 보인다. 임대인(건물주)의 보증금 반환 의무는 경매 진행 여부와 관계없이 존재한다는 의견이 나온다. 계약 기간이 끝났고 세입자가 반환을 요청했다면, 법적으로는 반드시 돌려줘야 한다는 뜻인 것으로 보인다. 경매가 시작됐다고 해서 이 의무가 소멸하는 건 아니라는 지적인 것으로 보인다.
그렇다면 문제가 뭘까. 세입자가 실제로 보증금을 돌려받을 가능성이 낮다는 것으로 보인다. 임대인이 채무 부담으로 건물을 잃게 되면, 세입자가 보증금을 받지 못할 위험이 커진다. 이는 마치 "전세 사기" 구조와 비슷한 피해 메커니즘인 것으로 보인다. 집주인이 있지만, 실제로는 돈을 돌려받을 수 없게 되는 상황 말인 것으로 보인다.
세입자가 보증금을 안전하게 받을 수 있는지는 "대항력"과 "우선변제권" 확보 여부에 달려 있다고 지적된다. 이는 두 가지 조건으로 나뉜다.
먼저 확정일자와 전입신고를 모두 마친 세입자라면, 경매 절차에서 우선변제권을 가진다. 즉, 경매 대금 중에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 뜻인 것으로 보인다. 이 경우 세입자의 피해는 상대적으로 적을 수 있다는 의견인 것으로 보인다.
하지만 전입신고나 확정일자가 없는 경매라면 상황은 달라진다. 이런 세입자는 경매 대금에서 거의 마지막에 받게 되거나, 대금이 충분하지 않으면 받지 못할 수도 있다는 것으로 보인다. 금융기관의 근저당권, 세금 등이 우선적으로 배분되기 때문인 것으로 보인다.
이 같은 상황을 피하려면 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부 등본을 확인해야 한다고 강조된다. 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 임대인이 건물에 대해 채무를 얼마나 지고 있는지를 미리 파악하는 것이 중요하다는 뜻인 것으로 보인다. 등기부 조회는 누구나 할 수 있고 수수료도 저렴하다.
세입자 입장에서 가장 안전한 방법은 계약과 동시에 전입신고와 확정일자 신청을 완료하는 것으로 보인다. 이렇게 하면 설령 임대인이 부실해도, 경매 절차에서 보증금을 먼저 받을 수 있게 된다. 단순한 절차지만, 이 한 걸음이 나중에 큰 피해를 막을 수 있다는 게 이 사연이 주는 교훈인 것으로 보인다.
📌 원문 발췌
계약기간이 끝났는데 세입자들이 보증금을 돌려달라고 했고, 삼촌이 그 건물을 담보로 대출을 받았다고 한다. 건물이 경매로 넘어갔다고 들었다.
원본 출처: 네이트판 톡톡