전세금 대출을 제한하고 규제를 강화했는데도 전세가가 계속 오른다. 이 역설 같은 현상 속에는 무엇이 숨어있을까.
가장 직접적인 원인은 공급의 급감이다. 다주택자에 대한 정책 규제가 강화되면서 전세를 내놓는 집의 물량 자체가 줄어들었다. 과거에는 다주택 소유자들이 안정적인 전세 공급처 역할을 했지만, 규제에 따른 투자 수익성 악화는 그들의 참여를 감소시켰다. 결국 시장에 나오는 전세 물건 자체가 부족해진 상황인 것이다.
그렇다면 수요 측면은 어떨까. 과거 논리라면, 전세를 통해 집을 구매한 사람들이 자가 소유자로 전환되면서 전세에 대한 수요도 자연스럽게 감소해야 맞다. 그런데 현실은 다르다. 최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세 사건들이 증가하면서 실수요자들 사이에서 전세 자체에 대한 불신이 깊어졌다. 이제 많은 사람들은 전세보다 자가 소유를 추구하거나, 차라리 월세를 선택하는 추세를 보이고 있다. 공급은 줄고 수요자들까지 시장을 떠나고 있는데, 남아있는 수요자들이 경쟁하면서 가격이 오르는 악순환이 벌어지고 있다.
더 근본적으로는 전세 제도 자체의 구조적 한계를 직시할 필요가 있다. 전세는 전 세계 OECD 국가 중 한국에만 존재하는 고유한 제도다. 저금리 시대에는 집주인들에게 대출을 활용한 레버리지 도구로 작용했지만, 금리가 상승하는 국면에서 시스템의 취약성이 드러났다. 매매가와 전세가의 괴리, 전월세 전환 시 발생하는 손실, 이러한 문제들은 전세 제도가 장기적으로 경제논리와 맞지 않음을 보여준다.
현 추세를 보면 시장은 자연스럽게 월세 체계로 재편되고 있다. 이는 피할 수 없는 흐름이다. 다만 우려할 점은 월세 가격이 장기적으로 전세보다 더욱 상승할 수 있다는 것이다. 따라서 대출 규제만으로는 부족하며, 월세 가격을 관리하는 정책 방안들—세제 지원, 공공 월세 공급 확대 등—이 필요하다.
흥미로운 지점은 공공임대 정책의 간접 효과다. 정치권에서는 공공임대가 저소득층만을 위한 정책으로 보며 중산층 표심과는 거리가 있다고 인식한다. 그러나 경제적으로는 다른 결과를 낳는다. 공공임대 주택이 충분히 공급된다면, 저소득층의 전·월세 수요를 실질적으로 흡수할 수 있다. 그러면 전체 민간 전·월세 시장에 대한 수요 압력 자체가 낮아진다. 결과적으로 주택 가격 상승 압력도 함께 완화되는 효과가 생긴다. 즉, 공공임대는 저소득층을 돕는 동시에 중산층이 부담하는 월세·전세 부담도 간접적으로 줄일 수 있는 정책 도구인 것이다.
결국 전세 대출 규제라는 단편적 접근보다는, 제도의 한계를 인정하고 월세 정책과 공공임대 확충을 병행하는 포괄적 전략이 필요한 시점이다.
📌 원문 발췌
다주택자가 줄어듦에 따라 전세를 내놓은 집의 숫자가 줄어든 측면이 있겠지요. 저는 전세 제도란 한시적인 것이고, 한국에만 있으며, 경제논리적으로도 합리적이지 않다고 생각합니다.
원본 출처: 클리앙 모두의공원