보상금이 크면 큰 집을 먼저 배정받는다. 그게 원칙인 것으로 보인다. 그런데 왜 그 큰 집들은 10년이 지나도 팔리지 않을까.
한 클리앙 누리꾼의 게시글에 따르면, 재개발 아파트 분양 현장에서 고감평자(보상액이 높은 조합원)에게 배정되는 대형 평수는 "거래 자체가 없는 경우가 많다"고 한다. 팔려고 해도 사는 사람이 없는 건지, 아니면 옮겨갈 생각을 안 하는 건지는 확실하지 않지만, 결과는 같다. 시장에서 고착되는 것으로 보인다.
데이터로 보는 재개발 분양의 구조
해당 글쓴이가 제시한 한 재개발 단지의 조합원 분양 신청 데이터를 보면 구조가 명확해진다. 감평액 구간별로 조합원이 이렇게 분포했다고 한다.
감평 1억5억대 50명, 5억10억대 200명, 1012억 구간 400명, 1215억 150명, 1525억 50명, 35억 이상 30명 정도. 전체 약 950명 규모의 조합원 집단인 것으로 보인다. 평형별 공급 현황을 보면 공급 35평이 700800세대, 25평이 500~600세대, 40평대는 150세대 정도라고 한 것으로 전해진다. 그 아래로 공급 10평대 소규모 세대들이 있는데, 이들은 공공임대 성격인 것으로 보인다.
높은 보상액이 가져오는 역설
여기서 드러나는 모순이 있다. 고감평자는 소수다. 35억 이상 받는 사람이 30명 정도면, 전체 950명 중 3% 미만인 것으로 보인다. 그런데 공급 40평대 물량은 150세대다. 고감평자만으로는 다 채울 수 없다는 뜻인 것으로 보인다.
결국 중감평 조합원도 40평대를 배정받게 되고, 보상액보다 더 큰 평수를 소유하게 되는 상황이 생긴다. 그들이 이 큰 평수를 추후 시장에서 매각하려 할 때, 같은 단지 내에 유사 물량이 극도로 제한된다는 문제가 발생한다. 공급 자체가 150세대밖에 없으니까다.
반면 35평, 25평 같은 중형 평수는 700800세대, 500600세대씩 흔하다. 미래에 누군가 팔려고 할 때 같은 규격의 구매 수요를 찾기 상대적으로 훨씬 수월하다. 거래의 유동성이 있다는 의미다.
분산 배정이 현실적 대안인 이유
글쓴이가 언급한 "1+1+1" 전략—아파트 2채와 상가 1채를 배정받는 것—이 오히려 현실적 대안이 될 수 있다는 생각이 여기서 비롯된다. 큰 한 채를 소유하는 것보다, 중형 규격 여러 채를 분산으로 나눠 받으면, 각 물량이 시장에서 훨씬 거래 가능성이 높다는 뜻인 것으로 보인다.
거대한 보상액이 주는 심리적 쾌감은 크지만, 그것이 반드시 자산의 판매 용이성으로 이어지지는 않는다는 점이 핵심인 것으로 보인다.
입지 분리 패턴의 의미
한 가지 더. 글쓴이가 관찰한 것 중에 공공임대 세대(공급 10평대)들의 위치가 흥미롭다. 이들이 어디에 배치되는지 살펴봤을 때, "가기 싫어 하는 위치"에 집중되어 있다고 한 것으로 전해진다. 동 끝자리, 저층, 방향이 좋지 않은 곳들인 것 같다는 관찰인 것으로 보인다.
이는 재개발 단지 내에서 입지에 따른 위계가 뚜렷하게 구성되고 있음을 시사한다. 보상액이 높은 조합원일수록 더 나은 위치에, 공공임대 세대들은 상대적으로 선호도 낮은 곳에. 자산 가치만 아니라 실제 거주의 질도 분리되는 구조다.
결국 이상적인 배정 원칙이 현실의 시장 속에서, 그리고 단지라는 공간 속에서 얼마나 복잡한 문제를 만드는지 보여주는 사례인 것으로 전해진다.
📌 원문 발췌
그런 건 10년이 지나도 거래 자체가 없는 경우가 있더군요. 그냥 적당한 평수로 1+1+1로 아파트 분양 2개에 상가 1개 받는 게 더 나은 건가 하는 생각도 들더군요.
원본 출처: 클리앙 모두의공원