대출 규제의 강화가 재개발 지역에 직격했다는 게 한 익명 커뮤니티 글쓴이의 관찰인 것으로 보인다. 예전에는 분담금 부담에 밀려 "현금으로 청산하고 나가자"는 선택을 하는 조합원들이 많았다고 한다. 하지만 요즘은 대부분이 '입주권을 끝까지 챙겨야 한다'는 절박함으로 버티려 한다는 지적인 것으로 보인다.
그렇다면 무엇이 달라졌나. 대출 승인 기준이 그 전보다 훨씬 까다로워진 탓이라고 본다. 과거처럼 "현금이 부족하니 대출로 때워야지" 하는 식의 대출이 쉽지 않아졌다는 관찰인 것으로 보인다. 그런데 재개발 구역, 특히 서울 같은 곳의 노후주택 지역은 이런 일반적 기준이 맞지 않는 특수한 구조를 가지고 있다.
이주비 대출은 단순한 주택담보대출이 아니다. 그 돈으로 먼저 세입자들의 보증금을 반환해야 한다는 뜻인 것으로 보인다. 집주인으로서의 책임이자, 세입자들도 피해자이기 때문인 것으로 보인다. 보증금을 다 돌려주고 난 뒤에도, 앞으로 57년 정도를 재개발 건설 기간 동안 다른 곳에서 임시로 지내야 한다. 그 57년의 월세, 전세금, 생활비도 마련해야 한다는 뜻인 것으로 보인다. 결국 한 번의 대출로 '세입자 보증금 반환 + 이주 기간의 모든 생활비'를 동시에 감당하는 구조가 되는 셈인 것으로 보인다.
이런 대출이 승인되려면 은행 입장에서는 신용도와 상환 능력을 따져야 한다. 감정평가액과 현금 흐름을 본다. 여기서 문제가 터진다.
글쓴이가 지적한 사례를 들어보자. 감정평가액(감평)이 15억 원으로 평가된 노후 주택을 가진 사람이 있다. 평생 그 집에만 살며 자산을 축적해온 사람인 것으로 보인다. 그런데 손에 쥔 현금은 거의 없다. 은행 기준으로는 '15억 원짜리 자산을 가진 사람'이지만, 실제로 이주비 대출을 갚아나갈 현금이 없는 셈인 것으로 보인다. '서류상 부자, 실제로는 현금 빈곤'인 상황이 되는 것으로 보인다.
반대편 극단도 있다. 감평액은 겨우 5억인 빌라를 소유했지만, 현금으로는 10억 이상을 갖고 있는 경우라고 한다. 평생을 저축한 현금이 부동산으로 환산되면 가치가 낮은 것으로 보인다. 이 역시 감평 기준의 대출 심사에서는 불리하게 작용할 수밖에 없다는 게 글쓴이의 지적인 것으로 보인다.
이렇게 자산 구성이 들쭉날쭉한데, 일반적인 주택담보대출 기준을 그대로 적용하면 어떻게 될까. 감정평가액과 현금을 단순 계산하는 방식에서, 자산은 많지만 유동성이 없는 사람들이 자동으로 걸러진다는 것으로 보인다. 마찬가지로 현금은 풍부하지만 감평액이 낮은 사람도 심사에서 밀려난다. 일반 주택 구매자 기준으로 만든 대출 규제가, 재개발이라는 특수 상황에는 의도치 않은 역차별로 작동한다고 봐야 한다는 게 글쓴이의 관찰인 것으로 보인다.
이런 상황에 놓인 사람들이 얼마나 답답할까. 국가 정책 하나의 변화가 내 집의 운명을 좌우하고, 그에 따라 내 생계도 흔들린다. 글쓴이가 지적한 바에 따르면, 이런 경험이 반복되다 보니 이들의 정치적 선택이 한쪽으로 쏠리는 경향이 나타난다고 한다. 개인의 구체적인 정황이 거시 정책과 충돌할 때, 그 불만이 쌓여 정치적 태도로 굳어지는 흐름이 생긴다는 것으로 보인다.
📌 원문 발췌
종전자산평가액인 이른바 감정평가액은 15억인데 정작 수중에 현금은 한 푼도 없는 서류상 부자들이 수두룩하거든요. 반대로 빌라를 갖고 있어서 감평액은 5억뿐인데 현금만 10억 넘게 쥔 분들도 있고요.
원본 출처: 클리앙 모두의공원