한국의 부동산 정책이 처한 곤경을 단순히 정당 간 입장 차이로 볼 수 없다. 여러 진영이 벌이는 정책 논쟁의 근저에는 더 깊은 구조적 문제가 숨어 있다. 한 진영은 적극적으로 부동산 개혁을 추진하겠다고 공개 천명했고, 다른 진영은 정책을 모호하게 처리해 왔다. 이 태도의 차이는 명확하지만, 성공 확률은 동등하게 낮다는 것이 핵심이다.
부동산 정책이 근본적으로 실패할 수밖에 없는 이유는 한국 가계자산의 편중된 구조에 있다. OECD 주요국과 비교할 때 한국 중산층의 자산은 부동산에 과도하게 몰려 있다. 개인 재산 보호와 국가 부동산 정책 안정화라는 두 목표가 정면으로 충돌하는 것이다. 집값이 떨어지는 정책은 곧 자신의 자산이 줄어든다는 의미이므로, 유권자의 저항은 강렬할 수밖에 없다.
여기에 통화 팽창과 지역 양극화라는 거시적 현상이 겹친다. M2 통화공급이 증가하면 전반적 인플레이션이 발생한다. 동시에 수도권의 특정 지역에는 추가적 가수요까지 작용해 가격이 급등한다. 반면 변두리 지역과 구축 아파트는 점진적으로 가치를 잃는다. 어떤 정부도 이 모든 변수를 동시에 통제하여 '전국 일괄 안정화'를 이룰 수 없다는 뜻이다.
유권자들의 진정한 바람은 무엇인가? 자신이 보유한 부동산은 값이 올라야 하되, 다른 모든 지역·세대의 부동산은 안정적으로 낮아야 한다는 것이다. 이것은 경제 논리로는 절대 불가능한 방정식이다. 보유자 자산만 보호하고 나머지를 떨어뜨린다는 정책은 존재할 수 없기 때문이다. 또한 베이비붐 세대의 대량 은퇴로 인한 주택 공급 급증도 피할 수 없는 현실이다.
이 구조적 문제를 우회하기 위해 현 정부는 금융자산 중심 패러다임으로의 전환을 추진하고 있다. 부동산의 장기적 가치 하락을 인정하되, 금융자산의 현금흐름과 수익으로 이를 보완하려는 전략이다. 하지만 이것도 근본적인 해법이라 보기 어렵다.
보다 혁신적인 대안은 신도시 개발 모델의 전환에 있다. 무주택 실수요자 중심의 입주 정책, 초기 양도차익 강화를 통한 중산층 진입장벽 완화, 공급 중심의 신규 수요 흡수. 이는 기존 중심지 사고를 넘어 구조 자체를 바꾸려는 시도다.
결론적으로 아파트는 시간 경과에 따른 감가상각이 일어나는 일반 상품에 불과하다. 부동산은 항상 오르는 자산이라는 환상을 버려야 한다. 진정한 과제는 가계자산의 다변화와 세대 간 공정성이라는 더 근본적인 질문에 정면으로 마주하는 것이다.
📌 원문 발췌
부동산 정책이란게 당분간 절대 성공은 불가능 합니다. 내 아파트가격은 오르되, 나머지는 하락 하는것인데 요건 불가능 한거죠.
원본 출처: 클리앙 모두의공원