한 온라인 커뮤니티에 올라온 전세 거래 사례가 눈에 띈다. 서울의 한 아파트 단지 사연인데, 가격이 움직이기 시작했다는 내용인 것으로 보인다.
해당 단지는 여러모로 '비주류' 취급을 받아온 곳이었다. 행정상 구역과 실제 생활권이 일치하지 않고, 지상전철과 간선도로가 인접해 소음 문제가 있으며, 초등학교나 중학교도 주변에 찾기 어렵다. 단지 규모도 300세대 정도로 소규모 수준인 것으로 보인다.
전용 면적 59제곱미터, 욕실 2개로 이루어진 이 단지는 2016년에 준공되었다. 나름의 관리가 이루어진 탓인지 20년 가까이 된 아파트보다 상태가 낫다는 평가다. 하지만 입지와 환경상 약점이 워낙 뚜렷해서, 투자처로는 외면받는 것이 현실이었다.
그런데 가격이 움직였다.
1년 전만 해도 전세 호가는 4억 초반대였다. 현재 실거래가는 5.1억으로 올라섰다. 약 1억 원 이상 상승한 셈인 것으로 보인다. 매매 가격도 움직임을 보인다. 6개월 전 실거래가는 6.3억이었는데, 1달 전에는 7.1억에 거래된 사례가 나타났다. 호가는 7억 후반대까지 오른 상태다.
"거긴 안 올라" — 이 말이 얼마나 반복됐는지 생각해보자.
입지가 애초부터 약하고, 소음도 심하고, 학군도 없는 단지라는 이유로, 이 물건은 '절대 오르지 않을 단지'로 낙인찍혔다. 주변에 더 나은 입지의 아파트들이 있다면 누가 굳이 이곳을 선택하겠는가. 시장에서 '기피 요인'으로 작동하던 것들인 것으로 보인다.
그런데 시장 전체가 상승 사이클에 진입하는 순간, 상황이 달라진다. 비주류 단지도 '후발 상승'의 대상이 되기 시작한다는 뜻인 것으로 보인다. 약점이 있어서 가격이 낮았다는 건, 다시 말해 '저평가 상태'에 있었다는 의미일 수 있다. 그 저평가 상태가 시장 심화 단계에서 조정되는 현상이 지금 벌어지는 중일 가능성인 것으로 보인다.
가격이 오르기 시작하면, '기피 이유'의 설득력이 약해지는 경향을 보인다. 소음도 있고, 학군도 없고, 입지도 약하지만, 시장이 그 모든 것을 외면하고 가격을 올려버리면, 더 이상 그것들은 강한 매수 억제 요인으로 기능하기 어렵다는 논리다. 처음에는 불가능하다고 여겨진 변화가, 막상 시작되면 흐름에 휘말린다.
한 누리꾼은 이 현상을 이렇게 해석한 것으로 전해진다. "이런 약점들도 사실 상승 초입에서의 당연한 움직임일 수 있다. 시장이 진짜 오르는 시기가 되면, 우리가 기피했던 물건들도 결국 오른다"는 취지의 발언인 것으로 보인다.
물론 1년의 가격 변화만으로 앞으로의 추이를 단정하기는 어렵다. 다만 통상 후순위로 분류됐던 단지의 전세와 매매가가 동시에 움직인다는 것은, 시장의 약한 부분까지 흐름이 전해지기 시작했다는 신호일 수 있다는 평가다. 그렇다면 '여기는 절대 안 오른다'는 말이 오히려 저평가의 증거였을 가능성도 있지 않을까.
📌 원문 발췌
이런거들도 다 오르는 시기의 초입부분이지 않을까 싶네요
원본 출처: 클리앙 모두의공원