주담대(주택담보대출)를 단순한 '빚'으로 이해하면 부동산 시장의 구조를 완전히 놓친다. 일반적인 대출은 빌린 돈을 전부 갚아야 하는 것이지만, 주담대는 다르게 작동한다는 게 이 글의 핵심인 것으로 보인다.

사회초년생이 수 년간 일해 5000만 원 정도를 모으면 전세로 시작한다. 물론 대출을 받아서다. 또 몇 년을 모아 30대 결혼 적령기쯤 되면 첫 집을 매수한다. 역시 대출로. 결혼 후 자산을 합친 부부는 자녀 교육이나 더 좋은 주거 공간을 위해 이사를 한다. 이때도 대출이 필요하다. 이런 식으로 생애주기 동안 계속해서 집을 '갈아타기'를 반복한다. 은퇴할 시점이 되면 남은 대출금을 정리하고, 남은 자산으로 변두리의 작은 평수로 옮기는 방식인 것으로 보인다. 여기서 놀라운 대목은, 평생 동안 대출이 사라지지 않는다는 점인 것으로 보인다. 형태만 바뀔 뿐인 것으로 보인다.

이렇게 보면 주담대는 '갚으려고' 빌리는 게 아니라, 생애주기 전반에서 자신의 상환 능력을 담보로 삼아 더 나은 주거로 나아갈 수 있는 기회를 얻는 금융 메커니즘으로 작동한다는 해석인 것으로 보인다. 누구나 현금만으로는 집을 살 수 없기에, 은행이 신용과 소득을 평가해 대출 기회를 제공하는 구조다. 그 대출로 발생한 이자는 다시 새로운 대출을 낳고, 이런 식으로 금융 순환이 이어진다.

이 구조가 집값을 어떻게 억제했는가? 핵심은 심리다. 누구나 '언젠가는 집을 사겠지'라는 기대가 생기면, 공포심리가 줄어든다. 떨어지는 집값을 얻으려고 급하게 사들이거나, 가격 상승에 벌벌 떨지 않게 된다는 의미다. 그래서 과거 임대사업자들이 대학가 빌라나 오피스텔 같은 중저가 주택에 전세를 놓으면서, 주요 지역 아파트의 전세가를 저렴하게 유지할 수 있었다는 게 일반적인 관찰인 것으로 보인다. 현금이 많은 부자들도 자신이 원하는 지역 대형 평형에서 세를 살기보다는, 핵심지역 작은 평형을 전세로 두고 가치를 창출하는 방식으로 작동했다는 분석인 것으로 보인다. 이것이 공포 심리를 통제하는 시스템으로 작동해 온 것으로 보인다.

문제는 규제가 들어오면서 이 균형이 깨진다는 점인 것으로 보인다. 임대사업자 규제가 강화되면 소위 '전세 물량'이 줄어든다. 그러면 역설적으로 무슨 일이 벌어지는가? 현금 10억 원이 있는 사람, 또는 총알을 장전하고 있던 가구들이 "아, 앞으로 내가 집을 못 사겠네"라는 판단에 도달한다. 규제한다는 얘기를 자주 듣다 보니 '그럼 지금 사야겠다'는 생각이 든다. 현금 10억에 대출 가능액까지 최대한 끌어다 15억 규모 주택을 급하게 매수한다. 이것이 중하급지 호가가 뛰는 주요 원인이 되는 것으로 보인다는 분석인 것으로 보인다. 규제 목적은 집값을 잡는 것인데, 오히려 공포 심리를 자극해서 가격을 더 밀어올리는 아이러니가 생긴다는 지적인 것으로 보인다.

여기서 또 다른 역설이 있다. 스트레스 DSR(부채상환비율 규제)과 대출 한도 제한이 들어온 이후로는 어떻게 되었는가? 표면적으로는 '규제가 더 세졌다'이지만, 실제로는 일종의 '자정 작용'이 일어났다는 관찰인 것으로 보인다. 소득 없이 무분별하게 대출을 받던 사람들이 배제되고, 실제 상환 능력이 있는 가구들만 매수하게 된다. 30억대 이상 아파트는 거의 현금 매수만 가능해졌고, 그 이하도 대출 비중이 크게 줄었다. 역설적이지만, 이렇게 되면 부동산 시장에 버블이 터져도 타격이 덜할 가능성이 높아진다. 어차피 부동산은 실물 자산이고, 버티는 사람들만 남았으니 '시간이 지나면 회복된다'는 구조가 더 가능해진다는 논리다.

집값이 떨어지기 어렵다는 논리는 다음과 같다. 부동산이 화폐 팽창에 연동되는 실물 자산이라는 점에서, 정부가 계속 돈을 풀어도 물가는 올라야 하는데, 집값만 떨어질 리가 없다는 주장인 것으로 보인다. 따라서 정부의 역할은 '규제로 집값을 억제한다'는 전제를 재고할 필요가 있다는 지적인 것으로 보인다. 시장에 충분한 공급 신호를 주고, '서서히 오르되 급격하게 오르지 않도록' 조율하는 방식 말인 것으로 보인다. 부동산은 결국 심리 게임으로 작동한다는 관점인 것으로 보인다. 주거는 필수 욕구이기 때문인 것으로 보인다. "자신이 살 수 있을 때 산다"는 인식이 퍼지면, 사람들은 더 이상 급하게 사들이지 않는다. 원하는 집을 차분하게 찾을 여유가 생기고, 호가도 자연스럽게 안정된다. 그런데도 계속 규제 정책을 펴는 걸 보면, 일부 정부에서는 '국민의 부동산 매수'를 별로 좋아하지 않는다는 의심이 든다는 게 한 온라인 커뮤니티 글쓴이의 해석인 것으로 보인다.

📌 원문 발췌

기본적으로 대출은 갚으려고 빌리는 게 아닙니다. 나의 원리금과 이자상환 능력을 담보로 해서 집을 매수할 수 있는 기회를 누구나 받는 겁니다.

원본 출처: 클리앙 모두의공원