부동산 세제 개편을 두고 한 누리꾼이 문제를 제기한 것으로 전해진다. 양도세 정책 강화, 특히 비거주 투자 목적 소유에 대한 과세 강화가 의도와 달리 실거주 고령자까지 깊은 피해를 주는 구조라는 지적인 것으로 보인다.
최근 부동산 정책 논의 속에서 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 완화가 거론되고 있다. 이 제도는 오래 보유한 자산의 양도차익 일부를 감면해 납세 부담을 덜어주는 장치다. 정책 입안자들은 이를 조정함으로써 비거주 투자 목적 소유를 억제하고 과도한 부동산 투기를 통제하려는 목표를 세웠다. 동시에 실제 거주자들의 주거 기본권을 보호하는 것도 의도다.
비거주 소유주에 대한 과세 강화는 표면적으로 일견 공정해 보인다. 실제로 거주하지 않으면서 투자나 자산 증식 목적으로만 부동산을 보유한 사람들을 정조준하는 것이니까. 이런 소유 형태는 공급 주택을 시장에서 빼갈 수 있기도 하다. 임차인 입장에서도 월세 상승 등으로 이어질 수 있다.
투자 성격의 부동산 소유에 높은 세금 부담을 묻는 것이 공정하다는 인식이 널리 퍼져 있다. 한 누리꾼도 "비거주 소유주에 대한 과세는 실소유가 아닌 투자소유일 수도 있으니, 어느 정도 공정과세라는 것에 공감한다"는 입장을 밝혔다.
그런데 실행 과정에서 의도와 다른 결과가 나타난다는 게 문제의식의 핵심인 것으로 보인다. 강화된 양도세가 비거주 투자자만 정확히 통제하지 못하고, 생각 밖의 대상에게도 무겁게 떨어진다는 것으로 보인다.
입지가 좋은 지역에서 30년, 40년, 50년 이상을 거주한 고령자들이 같은 양도세 폭탄을 맞는 상황이 벌어진다. 부동산 시장 가치가 올라간 지역이라면, 그곳에서 계속 살던 사람의 양도차익도 필연적으로 크다. 최초 매입가 대비 현재 가치의 격차가 크기 때문인 것으로 보인다. 세금 부담도 가파르게 올라간다.
예를 들어보자. 1970년대에 서울 한 지역에 집을 사고 60년을 그곳에서 살아온 80대 노인이 집을 팔기로 결정했다고 하자. 당시 구입가는 현재 기준으로 보면 미미할 수 있지만, 지금의 부동산 시장 가치는 크게 올랐다. 따라서 명의상 양도차익은 거대해진다. 이 차익에 따른 양도세가 부과되면, 노인이 실제로 손에 쥐는 돈은 상당히 줄어든다.
이 사람은 투기자가 아니다. 자신의 삶 대부분을 특정 곳에 뿌리 내린 실거주자일 뿐인 것으로 보인다.
세제 설계의 한계가 여기에 있다는 지적인 것으로 보인다. 양도세 정책이 "누가 팔아야 하는가", 즉 판매자의 배경과 동기보다는 "얼마의 차익을 봤는가"라는 수익 규모에만 집중한다는 의미다. 비거주 투자 목적 소유와 생애 첫 집에서 노년을 맞이한 실거주자를 구분하지 못하거나, 구분해도 정책에 실질적으로 반영하지 못하는 구조라는 것으로 보인다.
거주 기간, 거주자 연령, 소유 목적, 해당 부동산이 거주자의 유일한 집인지 여부 같은 요소를 더 세밀하게 고려하면, 결과가 상당히 달라질 수 있다는 점이 지적되고 있다.
한 누리꾼의 표현으로 정리하면 "입지 좋은 곳에 장기 거주하며 나이 든 사람이 양도세 폭탄으로 살던 곳에서 몰아나간다"는 역설적 상황인 것으로 보인다. 공정과세라는 정책 취지와 실제 피해 대상 사이의 괴리를 드러내는 사례로 보인다.
투기 억제와 실거주자 보호라는 두 목표를 동시에 달성하려면, 좀 더 정교한 세제 설계가 필요하다는 의견도 나오고 있다.
📌 원문 발췌
비거주 소유주에 대한 과세는 실소유가 아닌 투자소유일 수도 있으니 어느 정도 공정과세라는 것에 공감하지만, 입지 좋은 곳에 장기 거주하며 나이 든 사람을 양도세 폭탄으로 살던 곳에서 몰아내는 건 공감이 되지 않습니다.
원본 출처: 클리앙 모두의공원